Qu'est-ce que le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) ?

Le bilan énergétique et environnemental d'un logement

Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) est un bilan permettant d'évaluer :
1. la consommation d'énergie d'un logement
2. l'émission de GES (Gaz à Effet de Serre) résultant de la consommation d'énergie du logement

Uniquement en France métropolitaine

Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) ne s'applique qu'en France métropolitaine. Il ne s'applique pas à tous les bâtiments. Certains en sont exemptés.

Un bilan à la charge du propriétaire

Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) est à la charge du propriétaire du bien. Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) est à faire lors de la vente ou de la location du bien. Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) ne peut être établi que par un professionnel dûment agréé.


Objectif du DPE (Diagnostic de Performance Energétique)

Réduire les émissions de GES (Gaz à Effet de Serre) des bâtiments

L'objectif du DPE (Diagnostic de Performance Energétique) est de réduire les émissions de GES (Gaz à Effet de Serre) des bâtiments. Pour y parvenir, le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) escompte orienter les futurs propriétaires et locataires vers l'achat et la location de logements consommant moins d'énergie.

Inciter les propriétaires à faire des travaux pour réduire la consommation d'énergie

Les logements consommant moins d'énergie sont plus économiques. Ils devraient logiquement se vendre et se louer dans de meilleures conditions. Un propriétaire a intérêt à rendre son bien le plus attractif possible. Il est donc incité à effectuer des travaux pour réduire la consommation d'énergie de son bien.


Caractéristiques du DPE (Diagnostic de Performance Energétique)

La consommation d'électricité pour la lumière et l'électroménager n'est pas retenue

Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) détermine uniquement la consommation d'énergie d'un logement nécessaire à :
- la production du chauffage
- la production de l'eau chaude sanitaire,
- la réfrigération (climatisation),
- la ventilation.

Toute autre consommation d'énergie du logement est exclue. La consommation d'électricité destinée, par exemple, à la lumière ou à l'électroménager n'est donc pas retenue.

Même notation que pour l'électroménager et les voitures

Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) fournit aux futurs propriétaires et locataires deux données.
La première donnée concerne la consommation d'énergie du logement. Elle est exprimée en kWh consommés par m2 et par an.
La seconde donnée concerne les émissions de GES (Gaz à Effet de Serre) résultant de la consommation d'énergie du logement. Elle est exprimée en kg de CO2 émis par m2 et par an.
Chacune de ces deux données est notée sur une échelle allant de A à G. Ce principe de notation est le même que pour présenter l'efficacité énergétique des appareils électroménagers ou les émissions de CO2 des voitures.

Une note pour la consommation d'énergie

La note A désigne le type de logement le plus économe. La note G désigne le type de logement le plus énergivore.

Une note pour l'émission de GES (Gaz à Effet de Serre)

La note A désigne le type de logement ayant le taux d'émission de GES (Gaz à Effet de Serre) le plus faible. La note G désigne le type de logement ayant le taux d'émission de GES (Gaz à Effet de Serre) le plus élevé.


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Baisse des taux, ...

Les taux des crédits immobiliers ont encore baissé en octobre. En un an, la baisse est de 1,30% (130 points de base dans le jargon bancaire). La moyenne des taux des crédits immobiliers est désormais de 3,8%. Elle était de 5,1% en octobre 2008. Les taux les plus bas se négocient aux alentours de 3,5%. Les taux les plus élevés se situent aux alentours de 4,5%. Le taux obtenu dépend du type de taux (fixe ou variable). Il dépend aussi de la durée du prêt.


... baisse de la durée des prêts...

Comme pour les taux des crédits immobiliers, la durée des prêts diminue. Cette diminution s'explique, en partie, par la baisse des taux. Mais, elle s'explique surtout par la baisse des prix de l'immobilier. La baisse des prix doit encore se poursuivre. Rien n'indique pour le moment un retournement du marché immobilier. Rien n'indique non plus une hausse des taux prochainement. Par conséquent, il est (très) probable que la durée des prêts diminue encore.


... et baisse du nombre de crédits distribués

Baisse des taux des crédits immobiliers + baisse des prix de l'immobilier = ? ... baisse du nombre de crédits immobiliers distribués !
La baisse des taux des crédits immobiliers et la baisse des prix de l'immobilier devraient, logiquement, provoquer une hausse de la demande de crédits immobiliers. Le paradoxe est que non. Le nombre de crédits immobiliers distribués est en baisse de plus de 25% depuis le début de l'année par rapport à la même période de 2008.
Cette baisse de la demande de crédits immobiliers résulte de la hausse du chômage. Face à l'incertitude de l'emploi, les acheteurs potentiels hésitent à prendre le risque de contracter un emprunt.


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Qu'est-ce que le "Home Staging" ?

Le terme "Home Staging" désigne un concept. Ce dernier a pour but de vendre un bien immobilier plus rapidement et à bon prix. Ce concept a été créé aux Etats-Unis au début des années 1970. Il l'a été par une agent immobilier dénommée Barbara Schwarz.


Principe du Home Staging

D'après une théorie de vente dans l'immobilier, la décision d'achat se ferait dans les 90 premières secondes d'une visite. D'après une autre théorie, la majorité des achats serait la conséquence d'un coup de coeur. En partant de ces constats, le Home Staging propose de valoriser le bien à vendre. Ainsi, si l'acheteur est séduit immédiatement par le bien, il prendra sa décision d'achat rapidement. De plus, il sera moins tenté d'en négocier le prix.
L'avantage pour le vendeur est donc double. Le bien est vendu plus rapidement et à un meilleur prix que s'il n'était pas valorisé.


Rôle du professionnel du Home Staging

Le rôle du professionnel du Home Staging est de déterminer comment valoriser le bien à vendre. Pour cela, il va d'abord visiter le bien. Il va relever ce qui peut être fait pour rendre le bien plus attractif. Suite à sa visite, il conseillera des travaux. Ils seront plus ou moins importants suivant l'état du bien. Ils vont du nettoyage, du rangement, au nouvel agencement des meubles, jusqu'à la rénovation ou la modification de la décoration.
Le professionnel du Home Staging peut aussi proposer une liste d'entreprises pouvant s'occuper des travaux. Il peut également se charger de les suivre lui-même.


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Qu'est-ce que "La Maison à 15 Euros par Jour" ?

"La Maison à 15 Euros par Jour" est un dispositif mis en place par Le Ministère du Logement. Ce dernier dépend du Ministère de l'Ecologie, de l'Energie, du Développement durable et de la Mer.


Pourquoi ce dispositif de "La Maison à 15 Euros par Jour" ?

Le dispositif de "La Maison à 15 Euros par Jour" a deux objectifs. Le premier est de permettre aux ménages aux revenus modestes de pouvoir quand même devenir propriétaire. Le second objectif est de développer l'offre de maisons individuelles.


Qui peut profiter du dispositif "La Maison à 15 Euros par Jour" ?

Il est possible de profiter du dispositif "La Maison à 15 Euros par Jour" à 4 conditions.

1ère condition : ne pas être déjà propriétaire
Le ménage ne doit pas être déjà propriétaire d'un logement. "La Maison à 15 Euros par Jour" est réservée aux primo-accédants.

2ème condition : construire ou acheter une maison neuve
Il est possible de construire une maison. Il est aussi possible d'acheter une maison déjà construite. Cette maison déjà construite doit toutefois avoir moins de 5 ans. Une maison ayant moins de 5 ans est considérée comme une maison neuve.

3ème condition : obtenir une aide de la commune d'implantation
La construction d'une "Maison à 15 Euros par jour" ne peut pas se faire n'importe où. Elle ne peut se faire que dans une commune proposant une aide pour cela.

4ème condition : les revenus du ménage ne doivent pas dépasser un certain montant
Le montant de revenus à ne pas dépasser dépend du lieu de construction de la maison. Il dépend aussi du nombre de personnes dans le ménage.
Plus l'immobilier est cher dans la zone de construction et plus les revenus peuvent être élevés. Il en est de même pour le nombre de personnes dans le ménage. Plus il y a de personnes dans le ménage et plus les revenus peuvent être élevés.


Peut-on construire n'importe quelle maison ?

Le dispositif de "La Maison à 15 Euros par Jour" impose des normes à respecter.

La maison doit avoir une surface minimum de 85 m². Elle doit respecter les règles d'urbanisme de la commune d'implantation. Elle doit respecter des normes de confort. Elle doit respecter des critères environnementaux.

Le terrain doit avoir une surface minimum de 250 m². Il doit être viabilisé et nivelé. Il doit aussi être raccordé au réseau d'assainissement et à l'internet haut débit.


Quelle est la durée de remboursement ?

Le remboursement de la maison et le remboursement du terrain sont dissociés. Le remboursement de la maison se fait sur une durée de 18 à 25 ans. Le remboursement du terrain se fait sur une durée de 10 à 15 ans.


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Les mises en chantier sont encore en forte baisse en France. Elles ont chuté de 20,1% entre le 1er septembre 2008 et le 31 août 2009 par rapport aux douze mois précédents.


Mises en chantier : définition

Les mises en chantier correspondent au nombre de nouveaux logements dont la construction a débuté sur une période donnée. Cette statistique est un indicateur de l'évolution de l'activité dans le secteur de la construction. Une hausse des mises en chantier indique une croissance de l'activité du secteur de la construction. Au contraire, une baisse des mises en chantier indique une contraction de l'activité dans ce secteur.


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Qu'est-ce que le Tunnel de Friggit ?

Le Tunnel de Friggit est un graphique. Il porte le nom de son inventeur : Jacques Friggit. Ce dernier est un économiste français. Il est spécialiste de l'immobilier.

Le Tunnel de Friggit permet de juger si les prix de l'immobilier sont surévalués ou non.


Principe du Tunnel de Friggit

Le Tunnel de Friggit présente l'évolution des prix de l'immobilier par rapport à celle du pouvoir d'achat des acheteurs. Plus le pouvoir d'achat des acheteurs est important, plus les prix de l'immobilier peuvent monter. Par contre, si les prix de l'immobilier augmentent plus vite que le pouvoir d'achat des acheteurs, ils tendent à être surévalués.

Le graphique montre clairement à quel moment les prix de l'immobilier sont équilibrés ou non. Pour être équilibrés, les prix doivent évoluer dans une fourchette de plus ou moins 10% par rapport à l'évolution du pouvoir d'achat des acheteurs. La représentation graphique de cette fourchette fait penser à un tunnel.


Depuis 1965

L'intérêt du Tunnel de Friggit est de présenter l'évolution des prix de l'immobilier par rapport à celle du pouvoir d'achat des acheteurs depuis 1965. Une période aussi longue renforce sa crédibilité.


Surévaluation du marché immobilier dès 2004

Le Tunnel de Friggit montre une surévaluation des prix de l'immobilier en France. Le plus surprenant est qu'elle apparaît dès 2004. Or, les prix ont encore fortement progressé ensuite.


Baisse possible pendant 3 à 4 ans encore

Aujourd'hui, la baisse des prix de l'immobilier est bien entamée. En extrapolant les données fournies par le Tunnel de Friggit, il est possible d'établir une hypothèse sur l'ampleur de cette baisse. Il est aussi possible d'établir une hypothèse sur sa durée. Ainsi, cette baisse pourrait atteindre au moins 30% par rapport au sommet. Elle pourrait également durer jusqu'en 2012/2013.


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La dernière expression à la mode dans l'immobilier aux USA

Connaissez-vous la dernière expression à la mode dans l'immobilier aux Etats-Unis ? : real estate vultures (les vautours de l'immobilier). Cette expression désigne les spéculateurs qui profitent de l'effondrement des prix de l'immobilier aux USA. L'idée est d'acheter des biens à bon prix pour les revendre plus tard avec une plus-value.


-30% en un an !

Les Etats-Unis connaissent une baisse des prix de l'immobilier depuis maintenant 3 ans. C'est particulièrement vrai dans les Etats du sud. La baisse des prix dépasse 20% dans des villes comme Miami (Floride) au premier semestre 2009 par rapport au premier semestre 2008. Elle dépasse même les 30% dans des villes comme Las Vegas (Nevada), Phoenix (Arizona) ou San Francisco (Californie).


Des affaires à faire ?

Est-ce à nouveau le moment d'acheter ? C'est ce que pensent certains. Mais, il va peut être falloir attendre pour réaliser de belles plus-values. Il n'est pas certain que les prix de l'immobilier s'envoleront à nouveaux comme ils l'ont fait de 1998 à 2006. Il faudrait une bonne reprise économique pour cela. Or, le retour d'une croissance économique importante n'est pas encore acquis.


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L'emploi dans les pays occidentaux a largement profité de la bulle immobilière. Entre 1999 et 2008, 350 000 emplois ont été créés dans le bâtiment en France. Aujourd'hui, avec le retournement du marché immobilier, plusieurs dizaines de milliers d'emplois devraient être détruits. Le bâtiment pourrait perdre entre 45 000 et 50 000 emplois en France en 2009. Ces destructions d'emplois pourraient représenter 7 à 8% des nouveaux chômeurs attendus cette année.

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Une première depuis... 1998

Les loyers baissent en France. Ils baissent pour la première fois depuis... 1998.


Les grands logements plus touchés

Les loyers pour les studios et les appartements de 1 pièce sont plutôt stables. Mais, ceux pour les logements de 4 pièces et plus, baissent sensiblement.


Hausse du chômage + baisse du pouvoir d'achat = baisse des loyers

Cette baisse des loyers s'explique d'abord par la hausse du chômage et la baisse du pouvoir d'achat. Elles découragent les locataires d'accéder à des logements plus grands. Face à la baisse du pouvoir d'achat, les propriétaires peuvent difficilement augmenter les loyers. Ils ne peuvent plus le faire comme cela fut le cas ces 10 dernières années. Rappelons que les loyers avaient augmenté de plus de 3% en moyenne chaque année. Cette hausse était d'ailleurs supérieure à l'augmentation du pouvoir d'achat.


Offre plus abondante aussi !

Une deuxième raison explique cette baisse des loyers : une offre plus abondante. Dans certaines villes, de nombreux logements neufs sont arrivés sur le marché de la location. Ces nouveaux logements ont été construits pour profiter des avantages fiscaux des "de Robien" et "Scellier". Le nombre de ces nouveaux logements a progressé plus vite que l'accroissement de la population. Cette suroffre exerce une pression à la baisse sur les loyers.


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La plus forte depuis... 1995

La baisse des prix de l'immobilier s'accélère en Ile-de-France. Cette région était pourtant plutôt épargnée jusqu'à présent. La région parisienne a connu une forte baisse des prix dans l'immobilier au 2ème trimestre 2009. C'est d'ailleurs la plus importante depuis... 1995. Par rapport à la même période de l'année 2008, la baisse est de 8% pour les appartements. Elle est de 10% pour les maisons.


Même Paris

Même Paris est touchée. La baisse est toutefois inégale suivant les arrondissements. La plus forte baisse se situe dans le 19ème arrondissement avec -11,6%. La plus faible se situe dans le 5ème arrondissement avec -2,2%.


Forte baisse des ventes de logements aussi

Cette baisse des prix s'explique par des ventes de logements en forte baisse. Les ventes ont chuté de 24% au 2ème trimestre 2009 par rapport à la même période de l'année 2008. Elles ont chuté de presque un tiers par rapport à l'année 2007. Cette dernière était une année record.
La tendance s'est retournée pour les vendeurs. Ils ne sont plus en position de force. Ils sont désormais obligés de baisser leur prix pour pouvoir vendre.


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